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      住宅小區怎么才能選個好“管家”

      發布:ywfcgyl 瀏覽:694次

        引言

        從上個世紀八十年代以來,我國政府通過一系列的市場化改革,通過四十年來的快速發展,實現了經濟的高速增長,也催生了中國城鎮化比率快速提升。其中個人住房的市場化,引發了中國個人住房市場的形成和快速擴張,區別于之前的居民區、家屬院、由政府統一管理和分配的住房制度,一個個市場化的新型住宅小區快速拔地而起,我國人民的居住條件和配套環境也不斷提升,而房價也如同我國高樓大廈建設的速度一樣,拔地而起,一飛沖天。

        當然,筆者在這里不是與大家討論如今房價的合理性,而是就目前住宅已經處于存量市場的狀態,與大家討論一下,越來越多的生活在一個個的住宅小區的居民們,似乎對于目前的居住狀態越來越不滿意的問題。以前的居民區、家屬院由居委會或者工作單位后勤部門來管理,可以說是政府和國營單位是自己的“管家”,而現在市場化的住宅小區,這個“管家”就是越來越多的物業管理/服務公司?,F在大家基本上都把這種物業管理/服務公司簡稱為“物業公司”或者“物業”,其實這樣的說法是不嚴謹的,物業管理或者服務公司,按分類說,屬于服務行業,是通過對“物業”的管理來實現對人的服務,而“物業”就住宅來說,指的是我們的住房和相應的配套建筑和設施,所以把物業公司簡稱為“物管公司”或者“物服公司”似乎更合理一些。物業管理或者服務公司的職能,很像一個住宅小區的“管家”,為了表述方便,筆者在此就把討論如何選聘一家好的物業管理或者服務公司,表述為住宅小區怎么才能選個好“管家”問題。

        大家知道,物業其實不僅只有住宅,除了住宅還有商業建筑、寫字樓、工廠、醫院、學校、政府機關辦公樓、公園、園區、交通設施……等等吧,多種多樣,為什么只說住宅呢?因為住宅小區的業主與他們“管家”之間的問題更多、更復雜,也更加難以解決一些,而這些問題又與廣大居民的日常生活息息相關,一旦問題不能很好地解決,往往會嚴重影響到居民個人正常的生活,甚至會引發更大的事件,進而影響社會的發展和進步。要想解決好這個問題,住宅小區的業主們選擇什么樣的物業管理服務公司作為自己小區的“管家”是很重要的。選擇什么樣的呢?自然是選擇好的,那什么才能選擇好的“管家”呢,這里面又涉及到很多問題。

        誰來作主選“管家”

        首先,選“管家”目前有兩種形式,而每種形式呢又有兩種方法。一種形式是由小區的開發商來選或者指定。這是在小區的前期開發建設階段至小區成立業主委員會之前的一段時間,小區已經處于可以銷售的階段,開發商也有物業管理服務的需求,有的小區是分期建設和銷售的,已經有部分業主可以交房或開始入住。這樣的物業服務稱之為前期物業服務,小區的主要業主方是開發商,而選擇什么樣的“管家”也由開發商來決定。

        第二種形式,是由小區的業主大會來選擇或指定“管家”。這是在整個住宅小區的房子已經基本售出,小區成立業主大會,并通過正規的選舉成立了業主委員會。這個時候,就是小區業主當家做主的時候,是不是還聘用原來的物業服務公司,怎么選擇新的“管家”,理論上說是由全體小區業主來決定的。而要選擇新的“管家”,主要的組織工作是由業主委員會來做的,選擇的形式也是兩種,一種是業主委員會(簡稱業委會)通過與新的物業管理服務公司洽談直接簽訂物業服務合同;另一種是通過招投標的方法,邀請或者對外公告讓多家物業管理公司參與投標,從中選擇一家符合小區需求的物業管理公司來為廣大業主服務,同樣的,選出來的物管公司也是要與小區業主委員會簽訂物業服務合同的。

        這樣說起來為住宅小區選“管家”也不復雜,幾句話也就說明白了。但是真正的做起來,事情往往就不是那么簡單。先說一種形式,由小區的開發商來選“管家”,這樣的情況對于新建小區來說,往往是常態。而這個時候,作為小區的業主,只能被接受,沒有選擇權,除非你不買這個小區的房子。目前,我國住建部和各省市已經印發實施了《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》,規定了所有的新建住宅小區必須由建設單位通過招投標的方法來選聘前期物業服務企業,而且選聘前期物業服務企業要在房屋開始銷售之前來完成。所以大家在選購住房之前,除了購買了房子以外,同時也購買了開發商為廣大準業主選定的前期物業服務。這樣就提醒了廣大購房者一個不容忽視的事實,不能只看房子,也要看看這個房子所在小區的大管家——物業服務公司,是否也符合你的居住要求,當然標準有兩條,一是這家物業服務公司能提供什么樣品質的物業服務,二是這個品質的服務向您收取了什么樣價格的物業費。而作為消費者,我們基本的要求是質價相符。不管是房子,還是相應配套的物業服務,只要質價相符,我們就可以放心大膽的購買。而怎么判斷質價相符,這個問題比較復雜,也是仁者見仁、智者見智,這里就不討論了,大方向,我們還是要相信品牌與口碑。

        成熟小區選擇“管家”的優勢與挑戰

        下面主要說說第二種形式,由小區業委會來主導選聘物業服務企業。這種形式的優勢是小區業主可以真正“當家做主”。選什么價位的“管家”,要這個“管家”提供什么樣品質的物業服務,都由業主們做決定。而且般情況來說,業主們要重新選管家,目的也是選擇一個更高性價比的物業服務提供者。要么降低物業費標準,要么提高物業服務要求。也就是說,業主們做主,主要的目的是讓花出的物業費更劃算。而這樣的情況,往往面臨的問題會多一些,而且要實施這第二種形式,往往會有很多難題與挑戰,所以在這里要重點討論一下。

        業主大會成立難,業主委會員選舉難。雖然已經出臺多年并近期有所修訂的《物業管理條例》對于小區的業主大會做出了相應的明確規定,但實施起來,還有相當多的細節問題帶來了不少難題。很多新建小區,入住率并不高,小區的業主也是天南海北的都有,很多時候,想找齊這些業主參與小區事務的管理,參與成立業主大會就很困難。如果沒有物業管理公司的參與,沒有政府社區的指導,沒有開發企業的支持,一個新小區,要想成立并舉行業主大會就非常困難,更不要說再選舉出能夠稱心盡職的業主委員會成員。還好,政府和整個物業管理行業也都注意到了這個問題,我國住建部于2010年1月印發實施了《業主大會和業主委員會指導規則》,河南省于2018年9月印發并實施了《河南省業主大會和業主委員會指導規則》,這些《指導規則》的制定實施,對于業主大會和業主委員會的成立和選舉程序,對于其權利、義務、議事規程等有了更加具體詳細的規定,為廣大小區業主成立自己當家做主的組織機構——業主大會和業主委員會,提供了更多的指導和幫助。所以,對于需要成立業主大會的小區業主,不妨多研究和參考一下這些個各省市制定的《業主大會和業主委員會指導規則》,按照《指導規則》來辦事,會事半功倍。

        第二個難題,是否要趕走現在服務著的物業服務企業。當然這個問題,對于物業服務企業主動撤出小區或者本身就沒有物業服務企業的小區來說,不是問題。但對于已經有了物業服務企業,而往往這家企業對這個小區已經服務了多年,是否要趕走這個不太“滿意”的管家,往往會在小區業主中間,造成很大的影響,甚至在原本和諧相處的小區業主之間形成針鋒相對的兩派,兩派業主之間相互攻擊,相互討伐,甚至到暴力事件。對于這個問題,筆者的意見是,不要輕易換掉原本服務著的物業公司。只要這家物業公司是有品牌的,顧及到自身形象的,而且他的服務還是得到了一半以上業主認可的,就沒必要趕走他,而且要做好監督和督促,通過業主大會和業主委員會,將業主對于這家企業的不滿、意見和建議都收集起來,讓業主委員會牽頭同企業負責人或相應的管理層平心靜氣地坐下來,雙方進行深入在坦誠的溝通,讓物業服務企業對照問題進行積極整改,只要這家企業有積極整改的態度,有切切實實的行動,就與這個“老管家”繼續和諧相處,雙方一同為這個小區的公共事業出力謀劃,一同進步與提高,小區的居住品質一定會走向良性發展的軌道。但是如果小區的業委會如果執意換掉這樣一家本來這可以的“老管家”而去再選擇一位收費更加“優惠”的新管家,往往會發現新來的“管家”更加讓人不滿意。

        當然對于不能滿足小區物業管理需求的管家,通過業委會督促溝通后,仍沒有整改意愿的物業管理公司,則可以考慮堅決換掉。具體如何撤換物業管理公司,《物業管理條例》中也有相應規定,各省市出臺的物業方面的法律法規也有更加詳細的規定。所以,業主委員會成員中,如果有從事法律方面工作或者本身就是律師的,可以在撤換“管家”的過程中,依靠政府管理和法律的手段,將這個過程依法依規的進行,并且會盡量避免出現更多的矛盾和沖突。

        住宅小區也分為多種情況,對于物業情況較好的小區,在選管家時,很多優質的物業公司會擠破頭的想要接管,這樣的小區選管家時,就相對容易一些。而對于本身物業情況比較差的小區,主要是一些老舊小區、物業費收費水平低的小區,還是業主之間矛盾較大的小區,要想找一個好管家,就相對比較困難。對于底子差的小區,大部分物業公司不愿管,無非原因有兩個,一個是管理困難,一個是不掙錢甚至會賠錢。而有的公司卻能接管,按管以后,也是收多少錢辦多少事,或者只收錢不辦事,讓業主們怨聲載道。對于這樣的小區,要選聘一個好“管家”怎么辦?


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